Сегодня в нашей традиционной рубрике по финансовой грамотности вместе с авторами информационно-просветительского ресурса Fincult.info рассмотрим вопрос, актуальный для тех, кто хотел бы приобрести жилье в ипотеку.
Когда ставки по обычной ипотеке растут, строительные компании вместе с банками активно предлагают заманчивые ипотечные программы. Но порой вместо экономии заемщикам приходится сильно переплачивать за жилье. А некоторые схемы оплаты вообще грозят потерей денег и недвижимости. Разбираем самые популярные программы ипотеки от застройщиков – в чем их преимущества и риски.
Субсидированная ипотека от застройщика
Пока идет строительство, обычно от одного года до трех лет, ставка по кредиту намного меньше рыночной – иногда всего 1%. Всю сумму процентов, которые банк недополучит за это время от заемщика, ему авансом выплачивает застройщик. А он возмещает свои расходы на «выгодную ставку», завышая цену квартиры. Для сравнения: по государственным льготным программам пониженные проценты по кредиту компенсируются за счет денег из госбюджета.
В первые годы кредита платежи по субсидированной ипотеке меньше, чем по обычной на те же сумму и срок. Это может быть немаловажно, когда вам приходится одновременно снимать квартиру и делать взносы по кредиту за будущее жилье.
Но после сдачи дома или льготного периода платежи по субсидированной ипотеке резко вырастают, так как процент по кредиту становится рыночным.
Минусы: цена квартиры оказывается дороже аналогичной без акции на 10, 15 или даже 30%. Если вам понадобится продать свою долю в строящемся доме или готовое жилье сразу после переезда, вряд ли удастся вернуть вложения полностью.
Из-за более высокой стоимости недвижимости сумма ипотечного кредита также вырастет. А значит, гасить его вам, скорее всего, придется намного дольше, чем вы планировали. И переплата по процентам ипотеки будет выше.
Льготная ипотека по ставкам ниже, чем в госпрограмме
Семейную ипотеку, по которой государство гарантирует ставку до 6% годовых, строительные компании предлагают оформить под 4% или даже меньше. Аналогичные акции бывают по IT-ипотеке и другим госпрограммам. За счет более низкой ставки ежемесячные платежи оказываются меньше, чем по государственной льготной ипотеке.
Обычно, как и в случае субсидированной ипотеки, застройщик просто компенсирует банку недополученные проценты и завышает стоимость жилья для заемщика.
Иногда встречаются более хитрые ходы. Цена квартиры не растет, но только при условии, что покупатель оформит через застройщика полис страхования жизни на весь срок ипотеки. Страховка стоит сотни тысяч рублей и включается в сумму кредита. Причем большая часть ее цены – это комиссионные застройщика как агента или брокера страховой компании.
Подвох в том, что покупатель не знает стоимости страховки заранее. Он должен сначала забронировать квартиру, оплатив большой невозвратный взнос. Все для того, чтобы человеку было жалко уже потраченных денег, и он согласился на дорогой полис.
Минусы: в этой схеме переплата закладывается в цену не квартиры, а страховки. Причем стоимость полиса включается в сумму ипотечного кредита, на нее тоже набегают проценты. В итоге жилье обходится дороже, а срок погашения ипотеки растягивается.
От купленного полиса можно отказаться и поменять его на более дешевый. Но застройщики и банки об этом не говорят. Тем более не предупреждают, что это получится сделать только в течение периода охлаждения. Он длится 30 дней с момента покупки кредитной страховки. Важно не упустить время, если хотите вернуть деньги.
Многие стараются гасить ипотеку досрочно. Как только кредит закрывается, страховка становится необязательной. От нее можно отказаться и получить назад часть ее цены. Но застройщик свои комиссионные возвращать не обязан. А они нередко составляют 70-80% от стоимости полиса.
Ипотека без первоначального взноса
По статистике, чем меньше накоплений у человека на стартовый взнос, тем выше риск, что он не справится с ипотекой. Так как небольшие накопления – это следствие недостаточных доходов либо свидетельство того, что человек просто не умеет регулярно откладывать серьезные суммы.
Поэтому банки обычно не выдают ипотеку без первоначального взноса. Но застройщики придумали, как обойти это требование – предлагают клиенту так называемый «кешбэк».
В такой схеме первоначальный взнос как бы есть, но строительная компания возвращает его покупателю сразу после оформления сделки или постепенно – к примеру, в течение года компенсирует все ежемесячные платежи по ипотеке.
Этот вариант может подойти, когда у вас хороший и стабильный доход, но накоплений недостаточно, и кто-то готов ненадолго дать вам денег на первоначальный взнос, например, родные. Закрыть долг перед близкими получится с помощью «кешбэка».
Конечно, застройщики не дарят заемщику такую крупную сумму, а просто добавляют ее к цене недвижимости.
Минусы: вы покупаете жилье по сильно завышенной цене. Если по какой-то причине придется срочно продать недвижимость вскоре после покупки, вернуть все деньги не удастся. Ведь рыночная цена будет ниже – примерно на сумму «кешбэка».
В лучшем случае вырученная сумма покроет долг банку. Окажется, что вы просто заплатили проценты по ипотеке, но жилья у вас так и не появилось. В худшем — вам придется еще добавить денег, чтобы полностью погасить кредит. Иначе банк вообще не даст продать квартиру.
Сэкономить за счет «кешбэка» тоже не выйдет. Чтобы купить квартиру по завышенной цене, вам придется взять ипотечный кредит на большую сумму. А значит и переплата банку вырастет. В итоге квартира обойдется намного дороже, чем без «кешбэка». Ежемесячные платежи тоже будут существенно выше, чем по обычной ипотеке.
Рассрочка от застройщика с отложенной ипотекой
Некоторые строительные компании предлагают покупателям оплачивать квартиру не сразу, а с рассрочкой на 1-3 года. Например, 15% цены жилья нужно внести в момент заключения договора, еще 15% – через год. А через два года, когда дом уже будет готов, – остальные 70%, на которые можно будет оформить ипотеку.
Пока идет строительство, покупателю не нужно платить проценты по ипотечному кредиту. А значит, проще накопить на первоначальный взнос.
Многие люди также рассчитывают, что к моменту, когда придется вносить основную часть стоимости жилья, ставки по ипотеке упадут. Тогда кредит обойдется дешевле, а ежемесячные платежи будут намного меньше, чем если оформлять ипотеку сейчас.
Минусы: застройщики предлагают в рассрочку не все свои квартиры или завышают на них цены.
Со временем ставки по кредитам могут не только падать, но и расти.
Есть вероятность, что в нужное время не удастся получить ипотечный кредит. Например, накануне сдачи дома вы смените работу, и стажа на новом месте будет недостаточно для одобрения ипотеки.
Если вы сорвете срок платежа по рассрочке, застройщик сможет начислить штрафы. Или вообще разорвать с вами договор, а уже сделанные взносы вернуть не полностью.
Аренда с последующим выкупом
Застройщик предлагает выбрать готовую квартиру в новостройке, сразу въехать в нее и платить как за съемную. Арендные платежи будут копиться в течение определенного срока – обычно 6-18 месяцев. Потом застройщик засчитает их в качестве первоначального взноса по ипотеке, а на остаток стоимости квартиры вы оформите кредит.
При такой схеме нужно еще до сделки с застройщиком получить предварительное одобрение ипотечного банка. Он обозначит, сколько готов вам одолжить, под какой процент и какую минимальную сумму арендных платежей придется собрать в качестве первоначального взноса. Но кредитный договор вы заключите не сразу, а только по окончании срока аренды.
Минусы: цена квартиры выше, чем если бы вы покупали ее с помощью стандартного ипотечного кредита. Значит, переплата банку и срок погашения будут больше.
К моменту заключения ипотечного договора условия кредита могут измениться. Предложение банка по ипотеке действует всего три месяца. Нет гарантий, что к концу аренды банк выдаст кредит под тот же процент, на ту же сумму или вообще даст согласие. Ведь за это время может уменьшиться ваш официальный доход, вырастут ипотечные ставки или минимальный взнос увеличится, скажем, с 20 до 50% от стоимости жилья.
Если с ипотекой возникнут сложности, с квартиры придется съехать. Деньги за аренду, естественно, никто не вернет, и придется заново копить на первоначальный взнос.
Скидка за расчеты через аккредитив
Некоторые застройщики предлагают дисконт в 5-10%, если вы вместо договора долевого участия в строительстве (ДДУ) заключите какой-то другой. Например, договор резервирования будущей квартиры или инвестирования в строительство. А деньги за жилье внесете не на счет эскроу, а на аккредитив.
Щедрость застройщиков объясняется просто. Когда вы проводите оплату жилья через аккредитив, банки могут использовать ваши деньги во время строительства и получать дополнительный доход. Поэтому они дают застройщикам более выгодные условия финансирования стройки. В то время как счета эскроу никому прибыли не приносят – банки обязаны просто хранить средства, чтобы в случае проблем у застройщика быстро вернуть все покупателям.
Минусы: в отличие от счетов эскроу деньги на аккредитиве не защищены государственной системой страхования вкладов. Если открывший аккредитив банк лишится лицензии, вы рискуете потерять свои накопления, остаться без жилья, да еще с долгом по ипотеке.
Тогда как на счете эскроу все средства застрахованы на сумму до 10 млн рублей. В случае проблем у банка вы вернете их в течение пары недель. Подробно о том, какие счета находятся под защитой государства и как вернуть сбережения в случае отзыва лицензии у банка, читайте в тексте «Как работает система страхования вкладов».
Обходиться без ДДУ в принципе опасно. Этот вид договора гарантирует, что вы получите назад свои деньги, если застройщик больше чем на два месяца задержит передачу ключей. По всем остальным договорам таких обязательств может не быть. А вероятность, что стройка затянется на долгие годы, есть.
Траншевая ипотека
Банк выдает заемщику не весь кредит сразу, а делает это частями – траншами. Например, сначала 15% от необходимой суммы, а остальные 85% только после сдачи дома.
При этом банк начисляет проценты лишь на те деньги, что уже выделил. Поэтому во время строительства платежи по кредиту обычно невелики.
Покупателю проще одновременно делать небольшие взносы по ипотеке и снимать жилье. Или, например, копить на ремонт и мебель.
А когда дом уже готов, ипотечные платежи резко вырастают.
Минусы: серьезная опасность для заемщика в том, что он рискует переоценить свои силы. Например, поддаться маркетинговому ходу, когда первое время за будущее жилье можно отдавать всего по 5000 рублей в месяц. И не учесть, что после окончания строительства еще много лет придется платить, к примеру, уже по 100 000 рублей ежемесячно.
Компаниям траншевая ипотека невыгодна. Ведь в большинстве случаев они сами берут кредиты на строительство домов. А деньги покупателей до самой сдачи жилья хранятся на счетах эскроу и служат гарантией того, что компания сможет погасить долг. Чем больше вносят будущие жильцы, тем выше гарантии и дешевле обходится кредит для компании. Но при траншевой ипотеке эскроу наполняются медленно, проценты по кредиту на строительство не снижаются. Поэтому обычно застройщики предлагают эту схему только для квартир, которые не пользуются спросом.
Переуступка прав по договору ДДУ
Иногда застройщики предлагают не заключать с ними договор долевого участия напрямую, а перекупить права на будущую квартиру у их дочерней компании. Пока жилье не готово, его нельзя оформить в собственность, поэтому такие сделки называются переуступкой прав требования на недвижимость.
На рынке первичного жилья переуступка прав – частое явление. Люди покупают площади в строящемся доме, а потом продают их. Кто-то передумал, а кто-то изначально вложил деньги, чтобы заработать на разнице цен на старте и финише строительства.
Но застройщики используют схему с переуступкой, чтобы заполучить большую часть денег покупателей еще до сдачи дома. Другими словами, они пытаются обойти закон, который защищает людей от недостроя.
На этапе котлована компания, связанная с застройщиком, покупает будущую квартиру по символической цене, например, 5% от ее реальной рыночной стоимости. Деньги попадают на эскроу – формально требование закона выполняется. А потом квартира переуступается будущему жильцу намного дороже – по обычной цене на аналогичное жилье или с небольшой скидкой относительно рынка.
На счете эскроу остаются те деньги, которые внес первый владелец. Все, что вы платите сверх этой суммы, уходит на обычный счет продавца. Фактически строительная компания через своего посредника сразу получает на руки большую часть стоимости квартиры и может распоряжаться деньгами по своему усмотрению. Ей уже не надо ждать окончания строительства, как в случае, когда вся сумма лежит на эскроу до приемки дома.
Минусы: если застройщик не сдаст дом вовремя или вообще обанкротится, вам вернут только сумму со счета эскроу. Продавец не компенсирует вам разницу. Опасность особенно велика, когда до конца строительства еще далеко.
Ипотека для беременных
Схему с рассрочкой застройщики адаптировали специально для будущих родителей, которые получат право на льготную ипотеку только в перспективе. Достаточно показать справку о беременности – и можно до рождения ребенка вносить небольшие фиксированные платежи, а потом оформить семейную ипотеку.
Минусы: нет никаких гарантий, что вы получите льготный кредит по госпрограмме. К тому времени, когда у вас на руках появится свидетельство о рождении ребенка, обстоятельства могут измениться. Например, по семейной ипотеке вырастет ставка, увеличится размер первоначального взноса или наплыв льготных заемщиков будет таким большим, что банки исчерпают лимит бюджетных денег и не смогут заключать новые договоры.
Но даже если вместо льготной ипотеки вы решите оформить обычную, нельзя исключить риск, что получить ее не удастся. Скажем, если доходов семьи окажется недостаточно для платежей по рыночной ставке. Тогда вам придется расторгать сделку с застройщиком. Это может грозить большими штрафами, из-за которых вы потеряете уже сделанные взносы за квартиру.
Донорская ипотека
Когда покупатель не подходит под требования льготных госпрограмм, а платежи по стандартной ипотеке для него слишком велики, застройщики предлагают ему найти созаемщика-донора. То есть человека, который имеет право на льготу и готов ею поделиться.
Например, родственник с маленьким ребенком или высоким окладом в IT-компании формально выступает заемщиком вместе с покупателем квартиры. За счет этого удается получить сниженную ставку по кредиту.
На сайтах строительных компаний подобные предложения не встречаются, но услышать такую рекомендацию от менеджера в офисе продаж вполне возможно.
Минусы: донор станет не только созаемщиком, но и совладельцем вашего жилья. Оформить его долю недвижимости в свою собственность вы сможете лишь с его согласия и только после полного погашения ипотеки. Если отношения с ним вдруг испортятся, это чревато проблемами. Например, будут сложности, когда вы решите продать или сдать квартиру.
При банкротстве донора кредиторы потребуют продажи всей его собственности, в том числе доли в вашей квартире.
Если вы привлечете донора по IT-ипотеке, а он сменит работу, вы потеряете право на льготный процент по кредиту.
Донор тоже рискует. Если по каким-то причинам вы задержите платеж или вообще больше не сможете гасить ипотеку, банк потребует, чтобы он вернул долг.
В будущем самому донору будет доступен лишь один вариант льготной ипотеки – семейная. Только ее разрешается получать повторно, даже если раньше человек уже брал кредит по какой-то из госпрограмм. Но при двух условиях: льготный кредит, в котором он выступил созаемщиком, уже полностью погашен, а в его семье появился еще один ребенок.
Больше того, донору станет сложнее получить любой кредит. Ведь ваша ипотека будет отображаться в его кредитной истории. Из-за этого его долговая нагрузка окажется завышена, и банки могут решить, что он не справится с новым кредитом. А если вы будете запаздывать с платежами по своей ипотеке, просрочки испортят не только ваш, но и его кредитный рейтинг.
Найти человека, который согласится на такие риски, вряд ли будет легко.
На что обратить внимание при покупке строящегося жилья?
Строительные компании вместе с банками постоянно придумывают новые способы привлечь клиентов. Описать все вероятные схемы вряд ли получится. Но какое бы привлекательное предложение вам ни попалось, обязательно проясните следующие моменты:
1. Какие именно квартиры предлагаются по акции?
Велик риск, что по спецпрограмме вам достанется наименее удачный вариант.
Постарайтесь выяснить, какие недостатки есть у жилья. Тщательно изучите планировку самой квартиры, поэтажный план, застройку окружающей территории. Возможно, вам придется ежедневно смотреть на стену соседнего дома, транспортную развязку или свалку.
Не лишним будет приехать по адресу нового дома и осмотреть все своими глазами. Есть ли рядом метро или остановки транспорта, благоустроен ли район. Сколько еще домов планируется возвести рядом и когда завершится стройка.
2. Сколько стоит жилье при разных вариантах оплаты?
Посмотрите, во сколько обойдется эта или похожая квартира, если для ее покупки вы оформите обычную ипотеку на рыночных условиях. Это и есть реальная стоимость недвижимости, с которой нужно сравнить ваши траты.
Когда цена по программе застройщика выше, оцените, готовы ли вы потерять разницу, если жилье придется продать вскоре после покупки.
Исходя из стоимости выбранной квартиры посчитайте, каким будет первоначальный взнос и сколько нужно взять в кредит.
3. Какими будут переплата по кредиту и срок погашения?
С помощью кредитного калькулятора прикиньте, сколько всего денег вам придется отдать банку и как долго нужно будет гасить ипотеку.
Если вы планируете вносить какие-то суммы досрочно, например, после продажи нынешнего жилья, получения налоговых вычетов или ежегодных премий, учтите эти дополнительные взносы в графике. После этого вы сможете сократить размер ежемесячных платежей или срок кредита. Переплата становится значительно меньше, когда вы рассчитываетесь с банком быстрее.
Сделайте два расчета: для ипотеки от застройщика и для обычной рыночной, если будете оформлять ее в банке самостоятельно. Оцените, на сколько дольше придется гасить кредит и больше переплатить в случае, если застройщик завышает цену квартиры по акции.
4. В какую сумму в итоге обойдется квартира?
Посчитайте, сколько на самом деле отдадите за жилье с учетом переплаты банку, скидок, комиссий и цены дополнительных услуг, например, страховки.
5. Меняется ли размер ежемесячного платежа и каким будет максимальный взнос?
Трезво взвесьте, сможете ли вы регулярно выделять такую сумму из бюджета на протяжении долгого времени. Когда поначалу платеж небольшой, ипотека может показаться доступнее, чем на самом деле. Но имейте в виду: все, что вы недоплатите вначале, скорее всего, придется внести потом.
6. Чем вы рискуете, если заключаете ипотечный договор с банком не сразу?
Когда по программе застройщика вы сначала вносите арендные платежи или взносы в рассрочку, а кредит оформляется только через несколько месяцев или даже пару лет, рассмотрите неблагоприятные сценарии. Учтите, что ваше собственное финансовое положение или условия банка могут измениться.
Например, вам придется сменить работу, и стажа на новом месте будет недостаточно для одобрения кредита. Или вырастет первоначальный взнос, и накоплений для него не хватит.
Если вы рассчитываете на льготную ипотеку, учтите, что к моменту заключения договора лимит для кредитов по госпрограмме может закончиться. На всякий случай оцените, потянете ли платеж по обычной ипотеке в случае отказа в льготной.
Выясните, чем грозит нарушение графика арендных платежей. Удастся ли получить назад хоть какую-то долю вложений, если вы не сможете оформить ипотеку в конце срока аренды или рассрочки.
7. Какой договор вы заключаете при покупке жилья?
Проверьте, какой договор вам предлагается подписать: долевого участия в строительстве или какой-то другой. С кем именно вы будете его заключать – с самой строительной компанией или ее дочерней фирмой. Уточните, какая часть стоимости жилья попадет на счет эскроу и как быстро.
Если вас просят подписать не ДДУ, провести оплату через аккредитив или зачислить на эскроу лишь часть стоимости квартиры, подумайте, готовы ли вы к риску.
Материал подготовлен с использованием данных сайта fincult.info
#ипотекаотзастройщика
#финансоваяграмотность
#ипотека #льготнаяипотека
#моифинансы #финансоваякультура
#ипотечноекредитование #финграмотность
